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相続の知識
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無道路地の評価

更新日:

 無道路地とは、一般に道路に接していない宅地をいいます。

無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき不整形地の評価又は地積規模の大きな宅地の評価によって計算した価額(具体的な計算方法については下記設例を参照してください。)から、その価額の40%の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価します。

この場合の40%の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(以下「接道義務」といいます。)に基づいて最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額とされています。

この通路部分の価額は、実際に利用している路線の路線価に、通路に相当する部分の地積を乗じた価額とし、奥行価格補正等の画地調整は行いません。
 なお、他人の土地に囲まれていても、その他人の土地に通行の用に供する権利を設定している場合は、無道路地になりません。

また、道路に接していてもその接する間口距離が接道義務を満たしていない宅地については、建物の建築に著しい制限を受けるなどの点で、無道路地と同様にその利用価値が低くなることから、無道路地と同様に評価します。

この場合の無道路地としての控除額は接道義務に基づいて最小限度の通路に拡幅する場合の、その拡幅する部分に相当する価額(正面路線価に通路拡幅部分の地積を乗じた価額)とされています。

具体的には次のとおり評価します。

1 無道路地[1]の奥行価格補正後の価額

  1. 無道路地[1]と前面宅地[2]を合わせた土地の奥行価格補正後の価額
    \begin{matrix}
    奥行価格補正率(普通住宅地区40m) [1]+[2]の地積の合計\\
    100千円 ×  0.91  × 800㎡  = 72,800千円
    \end{matrix}

  2. 前面宅地[2]の奥行価格補正後の価額
    \begin{matrix}
    奥行価格補正率(普通住宅地区20m)&&[2]の地積\\
    100千円 ×  1.00  × 400㎡&=&40,000千円
    \end{matrix}

  3. ①の価額から②の価額を控除して求めた無道路地[1]の奥行価格補正後の価額 
    \begin{matrix}
    [1]+[2]の価額&&[2]の価額&&[1]の奥行価格補正後の価額\\
    72,800千円&-&40,000千円&=&32,800千円
    \end{matrix}

2 不整形地補正(又は間口狭小・奥行長大補正)

  • 不整形地補正率 0.79(普通住宅地区・地積区分A・かげ地割合 50%)
\[かげ地割合=\frac{(800㎡-400㎡)}{800㎡}=50%\]
  • 間口狭小補正率 0.90(間口距離 2m )
  • 奥行長大補正率 0.90(間口距離 2m ・奥行距離 40m )
\begin{matrix}
不整形地補正率&&間口狭小補正率&&小数点第2位未満切捨て \\
0.79&×&0.90&=&0.71
\end{matrix}

\begin{matrix}
間口狭小補正率&&奥行長大補正率&&           \\
0.90&×&0.90&=&0.81
\end{matrix}
\[0.71<0.81より不整形地補正率は0.71\]
\begin{matrix}
[1]の奥行価格補正後の価額&&不整形地補正率&& \\
32,800千円&×&0.71&=&23,288千円
\end{matrix}

 

3 無道路地としてのしんしゃく(通路部分の価額)

\begin{matrix}
通路部分の地積&&限度額 \\100千円×40㎡=4,000千円&<&23,288千円×0.4
\end{matrix}

4 評価額

\begin{matrix}
不整形地補正後の[1]の価額&&通路部分の価額&&無道路地の評価額 \\
23,288千円&-&4,000千円&=&19,288千円
\end{matrix}
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